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房价2021年不降反升 为什么你还不买房

探索发现 Faker 4周前 (04-16) 108次浏览 已收录 0个评论

房价和比特币一样,今年指望着大跌是不可能的,最多就是小幅度下降,但是从趋势来看,房价今年明年还要涨。

房价凭什么跌?想买房的人很多,而且从去年开始通货膨胀,钱越来越不值钱,物价上涨,所以指望今年房价大跌买房是不现实的想法。

4月16日,统计局官方公布了2021年一季度全国经济“答卷”,很多人除了关注GDP之外,肯定更关注房地产数据:

3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”
3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”
3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”

首先看销售额:

1—3月份,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%;比2019年1—3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%。其中,住宅销售面积增长68.1%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长24.9%。商品房销售额38378亿元,增长88.5%;比2019年1—3月份增长41.9%,两年平均增长19.1%。其中,住宅销售额增长95.5%,办公楼销售额增长44.0%,商业营业用房销售额增长25.8%。

3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”

1—3月份,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%;比2019年1—3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%。

拆分单月数据看,3月份单月商品房销售额高达1.9万亿,是历史上最好的一个3月份。

出现2021年一季度中国房地产历史记录的主要原因有几点

中国作为唯一一个快速恢复经济的大国,经济复苏良好,使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下,房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热

1:信贷整体宽松2021年一季度人民币贷款增加7.67万亿元,同比多增5741亿元。分部门看,住户贷款增加2.56万亿元,其中,短期贷款增加5829亿元,中长期贷款增加1.98万亿元;

3月末,个人住房贷款余额同比增长14.5%,比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%,比上年同期高11.5个百分点。

2:调控政策虽然在下半年有所收紧,但从全年看,宽松是主流,人才政策井喷,部分城市出现了明显的打新潮,刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准,这些政策都增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控,但楼市依然属于高位运行状态。

3:疫情后购房需求增加,特别是海外投资锐减,资金回流,另外居民对于改善需求也明显上涨。

4:全国区域分化,特别是东部成为领头羊,1—3月份,东部地区商品房销售面积15347万平方米,同比增长74.3%;销售额22807亿元,增长1.02倍。

除了销售额上涨迅速外,房价上涨也非常明显:

据测算,3月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

整体看2021年3月房价现象,一二线城市房价上涨依然是主流现象,新建住宅只有6个城市下调,二手房只有9个城市环比下调。

3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”

值得注意的是全国新建住宅70大城市中62个城市房价上涨,二手房70个城市中58个城市上涨,简单计算全国70大城市中有87%的城市房价在3月份出现了上涨,这可以说是70城市统计数据中的普涨纪录。

一线城市二手房平均环比依然上涨1%,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳因为全面二手房限价,所以统计数据出现了明显的涨幅放缓。实际依然高位运行。

年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导:这些城市基本都处于全国房价上涨前列,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

累计看,2021年截至日前4月上半月,年内,房地产调控已经超过150次。从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。各地打补丁,政策不断加码抑制楼市过热。

1:一线城市继续成为2021年开年房价上涨龙头。

1-3月份这一趋势加速,在最代表市场真实情况的二手房数据里,12月份北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

1月份变成了深圳环比上涨1.7%,广州环比上涨1.4%,上海上涨1.3%,占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。

2月份虽然涨幅有所放缓,但北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。

3月份北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳房价涨幅放缓是因为二手房全面限价,指导价影响了高价二手房信贷,短期抑制了房价数字。

出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括:

1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。

2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。

3:一线城市经营贷进入楼市,刺激市场活跃

这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。

2021年一季度人民币贷款增加7.67万亿元,同比多增5741亿元。分部门看,住户贷款增加2.56万亿元,其中,短期贷款增加5829亿元,中长期贷款增加1.98万亿元;

3月末,个人住房贷款余额同比增长14.5%,比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%,比上年同期高11.5个百分点。

4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。

目前看虽然各地政策加码,但供应量短期很难增加,信贷政策处于逐渐收紧中,预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续,2021年小阳春依然在持续中。

其次:3月房价上涨幅度有所抑制,上涨依然是主流

从全国70大城市房价数据看,12月新建住宅有42个城市城市房价上涨,处于疫情控制后的低位。1月出现了明显反弹,上涨新房城市高达53个。2月为56个城市

2020年12月的二手房70城市房价数据,上涨城市38个,1月高达49个城市。2月为55个城市3月高达58个。

从热度城市看,变化非常快。整体看,随着房价的上涨加速,新一轮调控政策在4月继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变,小阳春已经开启。

第四:年内13城被约谈,一季度房地产调控超过135次

广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。被约谈

3月份,房地产调控政策次数高达48次, 2月份各地房地产调控井喷,单月房地产调控次数高达45次,超过了1月份的42次,年内累计房地产调控政策次数高达135次!

2021年一季度房地产调控政策井喷,住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点。

经营贷是这一轮楼市明显上涨的主要原因。

经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差,同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说,经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的,但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以在银行的执行层面就出现了动作走形,变相鼓励了经营贷进入楼市。

在经营贷利率3-4,按揭贷款利率5-6,利差高达2个点,而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。

这一轮房地产调控的市场原因是因为房价明显上涨,特别是一二线城市房价上涨成为市场主流,从调控政策看,从部委到地方,住建部已经督导多城市,包括杭州、无锡等城市在督导下发布调控政策,本轮房地产调控是从上而下的房地产调控。

3.8万亿+86%城市房价涨,2021年中国房地产一季度“满分”

第五:预测2021年上半年:房价继续微涨,过热城市调控加码维稳

从全国市场看,2021年小阳春已经出现, 整体趋势看预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市有已经成为一季度房价上涨龙头,但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷,后续市场有望逐渐平稳。

整体看,3月份很可能是这一轮房价上涨的高峰期,随着住建部约谈多城市的加码调控,4月份房价涨幅有望放缓。但上涨依然是主流。


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